Jika anda ingin memiliki rumah dan berpikir untuk mengajukan KPR saya sarankan lebih baik dipetimbangkan kembali. Setelah anda membaca artikel ini saya yakin anda akan berpikir seribu kali untuk menggunakan jasa KPR dalam pemilikan rumah.

Saya akan mulai dengan penjelasan apa itu KPR. Menurut Wikipedia: KPR (disebut juga Kredit Pemilikan Rumah) adalah kredit yang digunakan untuk membeli rumah atau untuk kebutuhan konsumtif lainnya dengan jaminan/agunan berupa Rumah. Dalam artian luas KPR sering diartikan cara untuk menkredit rumah.

KPR saat ini ada dua model yaitu KPR sistem konvensional dan KPR sistem syariah. Saya tidak tahu kata syariah ini terinspirasi dari apa karena dalam hukum islam sistem bank terbagi dua. Ada sebagian ulama yang mengharamkan bunga bank dasarnya riba sekecil apapun itu hukumnya haram.

Sistem bank sudah pasti menggunakan sistem bunga. Sebagian ulama ada yang membolehkan sistem bank dengan alasan bunga nya tidak sampai 100%. Catat ya tidak sampai 100%.

Kita bisa lihat dari perbedaan kedua golongan ulama yang menjadi permasalahannya ada bunga yang bisa diartikan itu riba. Untuk mempermudah pengertian riba menurut islam sebagai berikut.

“Riba adalah penetapan bunga atau melebihkan jumlah pinjaman saat pengembalian berdasarkan persentase tertentu dari jumlah pinjaman pokok yang dibebankan kepada peminjam. Riba secara bahasa bermakna ziyadah (tambahan).”

Jika anda membaca hukum riba dalam islam bahasannya sangat panjang. Saya berusaha mengambil intinya bahwa riba adalah nilai tambahan dari nilai pinjaman pokok.

Halaman Selanjutnya : Sekarang kita akan mencari...

Sekarang kita akan mencari info bagaimana perhitungan sistem bunga KPR di dapat. Perhitungan bungan KPR setiap bank kemingkinan akan berbeda-beda tergantung kebijakan bank. Tapi semua bank harus mengacu ke peratuan Bank Indonesia (BI).

Sebelum kita menghitung bunga bank anda sebaiknya mengetahui biaya-biaya lain selain bunga KPR yang semua biaya tersebut harus dibayarkan sebelum KPR, diantaranya yaitu.

1. Uang muka yang besarnya minimal 20% (ada beberapa bank yang menerapkan DP lebih besar).
Misal harga rumah 500 jt maka:
DP-nya = Rp. 500 jt x 20% = Rp. 100 jt.
Maka Pokok Kredit = Rp. 500 jt – 100 jt = 400 jt (ini yang akan dicicil).

2. Biaya Provisi yaitu biaya admisntrasi proses KPR besaranya kisaran 0.5-1%

Biaya Provisi	= Pinjaman Poko x 1%
			= 400 jt x 1%
			= 4 jt
									

3. Pajak Pembelian (BPHTB)
Untuk menghitung pajak Pembelian maka kita harus mengetahui nilai NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Misal untuk DKI NJOPTKP = Rp. 60 jt.
Sehingga Nilai Pajak Pembeli

	= Harga Jual Rumah – NJOPTKP
	= ( 500 jt – 60 jt ) x 5%
	= 440 jt x 5%
	= 22 jt.
									

4. Biaya Notaris
Biaya notaris ini tergantung notarisnya. Di Jakarta rata-rata notaris bisa mencapai 5-10 jt.

Untuk mengestimasi biaya-biaya KPR lebih cepat bisa dihitung kurang lebih kisaran 6-7% dari plafon Kredik Pokok (Harga Jual – DP) x 6% = (500 jt – 500 jt x 20%) x 6% = 24 jt.

Halaman Selanjutnya : Menghitung Nilai Bunga KPR...

Menghitung Nilai Bunga KPR

Misal: Harga Jual 500 jt.

Setelah di potong DP maka Nilai Pokok Kredit = Rp. 400 jt dan masa tenor 20 tahun dengan bunga 14%.

Cicilan Perbulan	= 
Pokok Kredit x Bunga (%) x tenor (tahun)
						Periode Tenor (bulan)
				= 
400 jt x 14% x 20 + 400 jt
							240 
				= Rp. 4.667.000,-

Sangat besar sekali bukan. Itu baru bunganya saja belum ditambah cicilan Pokok Kreditnya. Jika Pokok Kredit dibagi rata setiap bulan selama 20 tahun maka cicilan Pokok Kreditnya hanya Rp. 1.667.000/bulan (400÷240 bulan).

Jika kita bandingkan dengan nilai cicilan Pokok Kredit Setiap Bulan maka nilai bunganya itu 2.8 kalinya (280%) dibandingkan nilai Pokok Kredit. Jika kita mengacu kepada definisi Riba Bank baik Golongan Ulama yang kontrak atau membolehkan jelas sistem KPR ini dikategorikan riba dan otomastis dilarang karena lebih dari 100%.

Dasar perhitungan artikel ini adalah berdasarkan Perjanjian Akad KPR Bank BT* Syariah seperti berikut gambar ini.

Semoga Artikel ini bermafaat dan kita dijauhkan dari riba. Aamiin Ya Rabal Aalamiin.